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| [RMI 보험경영연구소의 ‘보험이슈 톡톡’]역모기지제도 운영의 내실화가 필요하다 |
국민연금은 40년 가입 시 평균소득 가입자의 소득대체율이 40%가 되도록 설계되어 있으므로 개인 평균소득이 전체 평균소득보다 높거나 가입기간이 40년 미만이면 실제 소득대체율이 40%보다 더 낮아지게 된다. 이와 관련하여 국민연금의 장래 실제 소득대체율을 22∼24.9% 정도로 추정한 연구결과가 있으며, 2019년 기준 65세인 주택연금 가입자의 주택연금 소득대체율은 26.2%, 이들의 국민연금 소득대체율은 21.9%로 추정한 연구도 있다.
주택연금은 2007년에 도입된 이후 제도 활성화를 위해 순차적으로 가입요건을 완화하는 등 제도운영 방식과 내용을 변경해 왔다. 가입가능 나이는 도입 당시 65세에서 현재 55세로, 이용 가능한 주택가격은 6억원 이하에서 현재 12억원(공시가격) 이하로 변경되어 운영되고 있다. 주택연금의 월지급액 산정모형에 적용되는 기초변수들(주택가격상승률, 기대이율 등)은 고정된 값(장기 예측값)이 적용되는데 현실 세계에서는 이들 값이 예측과 다르게 움직임으로 인해 수지상등 조건이 충족되지 않을 수 있고, 보증기관에 손실이 초래될 수 있다.
주택연금은 고령자들에게 부족한 공·사적연금을 보완하여 노후생활 안정을 강화해 주는 측면에서는 매우 유용한 제도이다. 반면에 국가(보증기관)의 입장에서는 리스크가 매우 큰 상품이므로 제도 활성화 노력과 함께 제도운영의 장기 안정성을 위해서는 제도운영과 관련된 보증 리스크를 완화하기 위한 다각적인 노력이 함께 이루어져야 한다.
이번 글은 이러한 맥락에서 호주의 정부 보장 역모기지인 주택지분활용제도(HEAS, Home Equity Access Scheme)의 운영 방식을 살펴보고 우리에게 주는 시사점을 찾아보았다. 호주 정부는 고령자들이 은퇴 후 부족한 수입을 보충하기 위해 본인 소유의 자택이나 기타 부동산의 자산 가치를 담보로 정부로부터 대출(일시금 또는 정기금)을 받는 HEAS를 운영하고 있다. HEAS는 더 많은 고령자들이 은퇴 후 부족한 수입을 보충할 수 있도록 하기 위해 주택 이외에도 투자용 부동산, 상업용 부동산, 나대지 등 역모기지의 담보 대상 부동산 종목을 넓게 허용하고 있다.
반면 HEAS는 공적연금인 노령연금(Age Pension)과 연계되어 운영되는데 노령연금의 수급 나이인 67세가 되어야 이용할 수 있게 하고, 노령연금 지급금액의 최대 50%까지만 HEAS에서 추가로 금액을 지급한다. 또한 HEAS의 대출잔액이 정해진 최대 대출가능금액(Maximum Loan Amount)에 도달하면 대출금 지급을 중단하는 등 제도의 장기 안정성을 위해 제도운영에 엄격한 제한과 관리가 이루어진다. 우리의 주택연금과 마찬가지로 HEAS 대출은 NNEG(No Negative Equity Guarantee) 규정이 적용되어 상환액의 최대금액은 담보 부동산의 가치 이내로 제한되는 비소구 대출이다.
현재 우리는 정부 보장 역모기지제도로서 주택연금과 농지연금제도를 운영하고 있다. HEAS의 운영 사례를 볼 때 우리도 주택과 농지에 국한되어 있는 역모기지제도의 부동산 담보 종목을 더욱더 확대하여 더 많은 고령자에게 은퇴 후 부족한 수입을 보충할 수 있는 기회를 제공할 필요가 있다. 이때 담보 종목은 확대하되 HEAS에서와 유사하게 공적연금(국민연금, 공무원연금 등)과 연계한 역모기지 지급액의 상한 설정 등으로 제도운영상의 리스크 완화를 위한 상품구조의 내실화 및 다양화 노력이 병행될 필요가 있다.
한편 정부 보장 역모기지의 가입 대상에서 벗어나는 고가의 부동산을 소유하고 있지만 노후 생활비가 부족한 고령자의 은퇴소득 보충 문제에 대해서는 사적 역모기지 상품의 개발 및 공급에 대한 별도의 노력이 필요한 것으로 판단된다.
<대한민국 대표 보험신문> 한국보험신문
마승렬 연구위원
RMI보험경영연구소
상명대학교 특임교수
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마승렬 RMI보험경영연구소 연구위원
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2024-11-24 22:55:31 입력.
최종수정 2024-11-24 22:59:14
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