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| [부동산 ‘마이더스’아파트형 공장]⑤임대사업과 수익률-임대기간은 최소 3년 이상 |
앞서 말한 바와 같이 아파트형공장은 임대 목적으로 최초의 분양은 불가능하다.
국가에서 각종 자금을 지원해 산업을 육성할 목적으로 구성한 단지여서 투자용 부동산으로는 활용할 수 없게 정책적으로 묶어 놓았다.
임대 사업을 하기 위한 절차를 알아보자.
첫째, 5년 이상 지난 아파트형공장을 매매(경매, 공매 등등)로 취득해야 한다.
이때 주의할 사항이 있다. 국가와 중소기업자금을 사용할 수 없다는 것이다.
금리가 5% 정도밖에 되지 않아 융자를 않고 매수한다면 수익률이 극대화될 수 있겠지만 이는 최초 분양자에 한해서 허용이 되므로 매매시에는 일반 은행의 대출을 이용해야 한다.
둘째, 취등록세를 전액 부담해야 한다.
아파트형공장은 기업들의 산업 육성을 위해서 최초 분양자에 한해서 취등록세를 면제해 주고 있다.
초기 비용을 적게 해 사업의 문턱을 낮춰준 것이다. 따라서 매매로 살 때에는 이러한 특혜는 누릴 수 없다.
셋째, 임대사업자로 신고가 돼야 한다.
이는 세무서에서 관할하며 특히 아파트형공장의 임대사업자는 한국산업단지공단에 임대신고를 해야 한다.
한국산업단지공단에서는 모든 아파트형공장에 대해서 입출을 관리하므로 항상 현황을 파악하고 있다.
넷째, 임대기간은 최소 3년 이상이다.
원래는 5년 이상이지만 임차인의 요구가 있을 경우에 한해 3년을 계약할 수 있다.
통상 1년 후에는 임차료가 인상이 되므로 계약시 1~2년 후 임차료는 서로 재협의한다고 계약서에 기록해 놓는 것이 좋다.
그 다음은 수익률 계산하는 것에 대해 알아보자.
매매가격이 3억5000만원이고 보증금이 2500만원에 월세가 250만원으로 임차인을 함께 인수해 임대목적으로서의 아파트형공장을 취득한다고 가정하자.
수익률 계산을 어려워 하는 분이 있는데 이번 기회에 알아둔다면 요긴하게 써 먹을 수 있다.
1년 수입
수익률= -------------- x 100% (취등록세 및 기타 세금 미반영)
초기비용
1년 수입은 250만원×12개월= 3000만원, 매매가격이 3억5000만원이고 보증금이 2500만원이므로 결국 3억2500만원에 구입한 것이 된다.
따라서 수익률은
3000만원
-------------- x100=9.23%
32500만원
아파트형공장은 매매가 대비 전월세 비중이 높은 편이다.
따라서 수익률이 7%~10%까지 다양하다. 보통 8~9%로 보면 무난할 듯 싶다. 이것이 아파트형공장의 매력이다.
아파트는 수요와 공급이 불균형을 이룰 때는 수익률이 극히 저조해지지만 아파트형공장은 투자수익률은 꽤 안정적이다.
입지가 너무 안 좋은 곳만 아니라면 수익률은 안정적으로 짭짤하다.
게다가 과거를 비교해 볼 때 매년 10% 정도씩 매매가도 상승하는 상황이라 아주 좋은 투자처로 손색이 없다고 본다.
임 재 현 과장
비젼공인중개사사무소
☎02-2626-8979
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관리자 insnews@insnews.co.kr
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2008-10-13 08:51:00 입력.
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