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| [부동산 ‘마이더스’아파트형 공장]④투자수익 점검-일반인은 최초분양 안된다 |
요즘 버블 세븐 지역의 집값이 심상치 않다. 세계 경제도 좋지 않아 우리나라도 그 영향을 받고 있다.
아파트는 미분양이 심화되고 있고 입주하는 아파트마다 빈상가가 눈에 띄며 빈상가로 인한 불편함 때문에 입주자도 입주를 꺼리게 되는 악순환이 계속 되고 있다.
건설사들도 아파트 분양에 리스크를 감안해 이제는 아파트형공장 건설에 주목하고 있다.
아파트형공장은 선분양이면서 분양률이 100%이기 때문에 안전한 수주로 인정받고 있다.
아파트형공장을 개인이 취득할 수 있는 방법은 매매나 경매 또는 공매를 통해 할 수 있다.
최초 분양은 사업을 하는 자에게만 허락되므로 일반인들은 최초 분양 자격이 없다.
임대사업자로는 최초 분양을 받아 임대 목적으로 사용되는 것이 허락되지 않는다.
따라서 최초 분양이 아닌 매매나 기타 방법으로 취득해 임대사업을 목적으로 활용할 수 있다. 취득시 주의할 사항은 다음과 같다.
■같은 건물이라도 3.3㎥당 가격이 조금이라도 저렴한 것을 선택하라.
이는 수익률과 직결되는 문제이다. 매입가격이 높다면 그만큼 수익률이 저감되는 것은 당연한 일이다.
매매시 기존 소유자와 합의해 조금 깎아서 산다면 그만큼 이익이 되는 것이다.
시세보다 싸게 나오는 급매물 물건을 잡는다면 더할 나위 없이 좋다.
■같은 건물이라도 임대료가 차이가 있으므로 많이 받는 매물은 선택하라.
임대료가 차이 날 수 있는 요소는 크게 2가지이다. 인테리어 시설과 냉난방 시설이 돼있는지 여부다.
인테리어 시설이란 사장실, 회의실, 고객 상담실 정도로 2~3개의 독립 공간의 설치 여부다.
이는 가격에 영향을 끼치며 실제로 월 20~40만원의 차이를 보이게 된다.
임대인이 직접 설치를 할 의무는 없으며 기존에 임차인이 사용하던 것을 원상복구 조건 없이 인수를 하면 된다.
임대인은 자금의 지출 없이 아파트형공장의 편의성이 부가돼 새로 임차할 임차인의 입장에서는 좋은 사무실로 인식된다.
만약 인테리어 시설이 없다면 새로운 임차인이 많은 돈을 들여 해야 하므로 아무래도 시설이 돼 있는 것이 임차인 입장에서도 부담이 적어 선호하는 사무실이 된다.
냉난방시설이란 말 그대로 냉난방시설이 있는가의 여부다. 대개의 아파트형공장의 냉난방은 개별 설치지만 이 또한 설치돼 있다면 임차인의 선호 대상이 된다.
좋은 것은 천정형 시스템 에어컨이나 공조식이 좋으며 스탠드형 냉난방은 있다면 좋으나 약간은 비 선호 대상이다.
냉난방시설 또한 월세에 영향을 미치며 월 20~30만원의 차이를 보인다.
예를 들어 보증금 2000만원에 월200만원을 받을 수 있는 아파트형공장이 있다고 가정하자.
여기에 인테리어 시설이 돼 있으면 보증금 2200~2300만원에 월 220~230만원을 받을 수 있으며 냉난방 시설이 추가로 돼 있다면 보증금 2500만원에 월 250만원까지 받을 수 있게 된다.
즉 냉난방은 필수이며 인테리어 시설까지 있어야 최상의 물건이 되며 수익률을 극대화 시킬 수 있다.
임 재 현 과장
비젼공인중개사사무소
☎02-2626-8979
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관리자 insnews@insnews.co.kr
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2008-10-06 08:48:03 입력.
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