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| [부동산 ‘마이더스’아파트형 공장]②잘 잡아야 재산-우선 역세권부터 노려라 |
아파트형 공장은 일반인에게는 다소 생소한 분야이다.
아파트나 다세대 주택의 투자는 주위에서 많이 보고 들어서 전문가 수준까지 알고 있는 사람들도 많지만 아파트형 공장은 옛 공장 이미지를 떠올리다가 생각이 마무리 되는 것이 고작이다.
아파트형 공장 중에서 옥석을 가린다면 다음의 요소를 고려해 볼 수 있다.
첫째, 역세권에서 가까운 것이어야 한다.
대부분의 부동산이 그러하듯이 접근성이 좋아야 한다. 지하철에서 가까울 수록 좋고 도보 5분이내 물건이 최상의 것으로 꼽힌다.
가산 디지털단지역을 중심으로 본다면 초역세권은 3.3㎡당 650만원~670만원이고 도보 5분이내의 건물은 3.3㎡당 530~570만원 정도이다.
도보 10분 이상이 소요되는 곳은 3.3㎡당 400~450만원으로 입지가 가격에 결정적인 요소임에 틀림없다.
또한 이는 향후 매매가격 상승폭에도 영향을 미친다. 새로운 건물들이 자꾸 들어설수록 주위의 매매가격은 상승하게 된다.
초역세권과 역세권의 건물은 그 영향을 상당수 반영하게 되어 상승폭이 크지만 그렇지 못한 곳은 약간의 상승에 그치거나 별 효과를 못 본다.
3.3㎡당 매매가격이 싸다고 해서 투자를 했다가는 낭패 보기 십상이다.
가격상승도 별로 없고 임대를 놓아도 찾는 사람이 꺼려 하다 보니 수익성은 계산할 수도 없다.
둘째, 브랜드가 좋은 아파트형 공장이어야 한다. 입지도 중요하지만 건물의 브랜드 또한 중요하다.
아파트와 연관지어 생각해 보면 금방 알 수 있는 부분이다.
중소형 건설사 보다 대형 건설사의 아파트가 프리미엄도 높고 가격 상승도 인근보다 빠른 것은 이미 다 아실 것이다.
셋째, 대지 면적이 크고 연면적이 넓어야 한다. 즉 건물이 홀쭉하기보다는 뚱뚱해서 한층이 넓고 고층건물이 유리하다.
예전에는 주로 7~10층 건물을 많이 지었지만, 최근에는 기본 15층 거의가 20층까지 올려서 짓는다.
예전 공단일때에는 인도가 협소해 이용에 불편이 있었다.
이러한 불편을 없애기 위해 지자체에서는 인도를 사람들이 사용할 수 있게 해주면 용적률을 높여주는 인센티브를 제공해 건물을 더 높게 지을 수 있게 됐다.
넷째, 각종 편의 시설이 잘 돼 있어야 한다. 아파트형 공장의 사람들의 편의를 위해 식당, 카페, 의원, 편의점, 호프집, 법무·세무 사무실, 은행, 증권사, 문구점등 각종 편의 시설이 입점할 수 있도록 건물 전체 면적의 10~20% 가량은 지원시설로 꾸며져 있다.
역세권은 지원시설이 잘 되어 있지만 그렇지 않은 건물은 1층 상가가 비어있는 경우가 꽤 있다. 임차인 및 입주자가 적어서 타산이 맞지 않아 식당도 현저히 적다.
편의 시설이 적다보니 자연히 입주자도 적어져서 건물의 메리트는 점점 더 좋지 않게 된다.
위의 사항들을 토대로 결론을 이야기 한다면, 역세권의 건물만 찾아 봐도 투자 의 메리트가 있다고 할 수 있다.
다른 요소는 거의 갖추어져 있다. 사용자들의 대부분이 지하철역으로 출퇴근이 많다 보니 상권은 아주 좋은 편이다.
다만 같은 건물이라도 위치나 방향, 코너 여부에 따라 매매가격은 3.3㎡당 20~30만원 차이가 날수 있으므로 보다 저렴한 물건을 선택한다면 수익률을 극대화 시킬 수 있다.
<대한민국 대표 보험신문> 한국보험신문
임 재 현 과장
비젼공인중개사사무소
☎02-2626-8979
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관리자 insnews@insnews.co.kr
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2008-09-16 08:07:18 입력.
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